AUSGABE: August - Oktober 2013

Abwicklung eines Immobilienkaufs

Text: Anja Sämann-Gutschick und Armin Gutschick
Damit ein Immobilienkäufer auf Ibiza eine Übersicht über den Prozess des Erwerbes einer Immobilie bekommt, werden hier die wichtigsten Punkte vom Vorvertrag über die notarielle Kaufvertragsurkunde bis zur Eintragung derselben im Grundbuch beschrieben.
Ein Immobilienkaufvertrag kann privatschriftlich abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Privatschriftlich abgefasste Kaufverträge über Immobilien sind in Spanien wirksam. Das spanische Rechtssystem überlässt damit den Vertragsparteien die freie Wahl der Form. Tatsächlich ist es übliche Praxis, zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abzuschließen und ihn später notariell beurkunden zu lassen. In vielen europäischen Ländern ist die Rechtslage eine andere. In Deutschland beispielsweise muss man zwingend jeden Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden. Privatschriftliche Verträge über Immobilien sind dort null und nichtig.
In Spanien hingegen haben die sich aus privatschriftlichen Immobilienkaufverträgen ergebenden Verpflichtungen “Gesetzeskraft” zwischen den Parteien und müssen wortgetreu erfüllt werden. Die Rechtswirkungen eines privatschriftlichen Vertrages beschränken sich aber ausschließlich auf die Beziehungen zwischen den Vertragsparteien und entfalten Dritten gegenüber grundsätzlich keine Rechtswirkung. Dies bedeutet, dass das Eigentum an einem Grundstück Rechte Dritter solange nicht beeinträchtigen kann, wie es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Um einem Immobilienvertrag Drittwirkung (und damit auch den Gutglaubensschutz) zu verschaffen, ist also die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Diese Eintragung im Grundbuch kann nur auf Grundlage einer öffentlichen Notarurkunde erfolgen.
Vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages holen die Notare eine Grundbuchauskunft über die zu verkaufende Immobilie ein. Das Grundbuchamt ist dann nach der entsprechenden notariellen Anfrage verpflichtet, unverzüglich den Notar über alle Änderungen im Grundbuch und über Grundbuchanfragen anderer Notare in Kenntnis zu setzen. Diese Anfrage hat zur Folge, dass nachfolgende Anfragen anderer Notare sozusagen „blockiert” bleiben. Der Notar beurkundet die Erklärungen der Vertragsparteien und weist sie auf die geltende Rechtslage hin. Im Anschluss an die Beurkundung informiert er unverzüglich das Grundbuchamt über den erfolgten Verkauf.


Notare sind nicht verpflichtet, die Erklärungen zu überprüfen, die der Verkäufer bezüglich der zu verkaufenden Immobilie abgibt. Der Käufer sollte deshalb kontrollieren, ob zum Beispiel die Beschreibung der Grundstücksgrenzen richtig ist, die Gebäude auf dem Grundstück nicht vermietet sind und die in der Beschreibung der Immobilie angegebene Quadratmeterzahl mit der Realität übereinstimmt.
Das von den Parteien und dem Notar unterschriebene Original der notariellen Kaufurkunde wird Urschrift („matriz“) genannt und verbleibt im Besitz des Notars. Sie ist Bestandteil seiner Protokollbücher.
Einige Tage nach Beurkundung erhält der Käufer vom Notar die erste notarielle Ausfertigung der Urkunde („primera copia autorizada”), in gestempelter und unterschriebener Ausfertigung, um die Eintragung im Grundbuch durchführen zu können. Auf dieser Urkunde werden im Laufe des Eintragungsverfahrens die offiziellen Stempel und Nachweise aufgebracht, die die Zahlung der Steuern für die Eigentumsübertragung belegen. Diese Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch gehört nicht zum Pflichtenkreis spanischer Notare.
Die erste notarielle Ausfertigung mit ihren Stempeln, Zahlungsnachweisen und Eintragungsdaten des Grundbuchs sollte der Käufer als Nachweis des Eigentumsübergangs in seinen Unterlagen behalten.
Grundbücher sind all denjenigen offen zugänglich, die nach Ansicht des Grundbuchamtes ein berechtigtes Interesse an der Kenntnis der rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken haben. Um eine Grundbuchauskunft zu erhalten, sind der Name des Eigentümers der Immobilie und weitere Grundbuchdaten über die Immobilie (Band, Buch, Blatt und Finca-Nummer des Grundstücks) in eindeutiger Form anzugeben. Daraufhin erhält man eine unbeglaubigte Grundbuchauskunft („Nota simple informativa”), aus der sich die Eigentümerstellung und die Belastungen der betreffenden Immobilie ergeben. In vielen Fällen reicht eine einfache Grundbuchauskunft bereits aus, um vor der Verhandlung über den Erwerb die wichtigsten Eckdaten der Immobilie zu erfahren. Anhand des Grundbuchauszuges kann überprüft werden, ob die Angaben des Verkäufers stimmen und die Immobilie belastet ist. •