AUSGABE: Dezember - Februar 2013

Grundbuch- und Katasteramt

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick














Bei der Vorbereitung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilien stellt man immer wieder fest, dass die Eintragungen im Grundbuch und Kataster nicht übereinstimmen und beide Register zudem nicht unbedingt den tatsächlichen Zustand der Immobilie wiedergeben.
 
Im “Registro de la Propiedad”, dem spanischen Grundbuch, werden alle Verträge und Rechte eingetragen, die mit Immobilien im Zusammenhang stehen. Eintragungen im Grundbuch genießen den Schutz des guten Glaubens an Ihre Richtigkeit und entfalten Rechtswirkung gegenüber Dritten. Zuständig ist immer das Grundbuchamt in dessen Bezirk die Immobilie belegen ist.
 
Eintragungsfähig sind notarielle, vollstreckbare, gerichtliche und sonstige staatliche Urkunden. Privatschriftliche Vereinbarungen können grundsätzlich nicht eingetragen werden. Es ist nicht zwingend vorgeschrieben, dass der Eigentumswechsel im Grundbuchamt eingetragen werden muss. Trotzdem ist die Eintragung unbedingt zu empfehlen. Der Gutglaubensschutz kann zum Beispiel für den Fall des Doppelverkaufes von praktischer Bedeutung sein: Verkauft ein Verkäufer mit privatschriftlichem Vertrag seine Wohnung auf den Balearen und überträgt dem Käufer das Eigentum, wird dieser zum neuen Eigentümer. Wenn der Verkäufer die Wohnung anschließend ein zweites Mal verkauft, wird der zweite Käufer als Eigentümer geschützt, wenn er in Unkenntnis des ersten Verkaufes die Eintragung seines Rechts im Grundbuch erreicht und der erste Käufer seinerseits nicht eingetragen war.




Der gute Glaube erstreckt sich nicht auf die Grundstücksbeschreibung und Grundstücksgröße. Ist der Kaufpreis unabhänging von der Grundstücksgröße festgelegt worden, so hat der Käufer bei einer Abweichung keinerlei Rechte gegenüber dem Verkäufer. Etwas anderes gilt natürlich, wenn die Grundstücksgröße ausdrücklich von den Parteien zum Vertragsinhalt gemacht wurde.
 
Das Kataster ist eine Registerverwaltung, welche dem Wirtschafts- und Finanzministerium (“Ministerio de Economía y Hacienda”) untersteht und in dem die Beschreibungen und Pläne der Immobilien eingetragen werden. Die Aufgaben des Katasteramtes liegen vor allem im topographischen Bereich.
 
Beide Register sind unabhängig voneinander und ein Abgleich der Daten fand in der Vergangenheit nur sporadisch statt, was dazu führte, dass die Daten in beiden Registern in vielen Fällen nicht übereinstimmen. Seit 1996 sind Notare und Grundbuchbeamte gesetzlich erstmals verpflichtet, in Urkunden und Grundbüchern die Katasterbezeichnung (“referencia catastral”) aufzunehmen. Dies geschieht dadurch, dass die Vertragsparteien dem Notar den letzten Grundsteuerbeleg vorlegen, aus dem sich die Katasterbezeichnung ergibt. Im Jahr 2002 erhielt Spanien ein modernes Katastergesetz und die Informationen vom Grundbuchamt und Katasteramt werden nun immer mehr angeglichen.
 
Historisch bedingt stimmen die in den notariellen Kaufverträgen angegebenen Grundstücksgrößen oftmals nicht. Hier hilft nur die Vermessung durch ein privates topographisches Vermessungsbüro, um die tatsächliche Größe des Grundstücks festzustellen.
 



 
In folgenden exemplarisch aufgezählten Fällen ist es ratsam, sich durch einen Fachmann beraten zu lassen:
 
Wenn Grenzprobleme mit den Nachbarn bestehen und man keine Einigung darüber erzielt, wie die Grenze tatsächlich verläuft, dann muss man ein Gerichtsverfahren, ein sogenanntes “expediente de deslinde” einleiten.
 
Sollte ein Grundstück nicht registriert sein, so gibt es zur Feststellung des rechtmäßigen Eigentümers das gerichtliche Verfahren, genannt “expediente de dominio”. Eine andere Möglichkeit liegt darin, ein notarielles Feststellungsverfahren durchzuführen, um die Eigentümerstellung festzulegen.
 
Wenn man die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgröße korrigieren möchte, so kann man diese Korrektur mit einer notariellen Urkunde und anhand der Beschreibung des Katasteramtes vornehmen.