AUSGABE: August - Oktober 2012

Tipps für den Kauf eines Neubaus

Text: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick




 
Für all diejenigen, die am Erwerb einer Immobilie in Spanien und speziell auf Ibiza interessiert sind, könnte der Kauf eines Neubaus eine gute Option sein, da bis Ende diesen Jahres beim Erwerb eines Neubaus vom Bauunternehmer nur eine reduzierte Mehrwertsteuer fällig wird. Die spanische Regierung möchte durch die Reduzierung der Mehrwertsteuer von 8% auf 4% für Privatleute einen Anreiz schaffen, einen Neubau zu erwerben. Grund hierfür ist der sehr große Markt an Neubauten, welcher mit dieser Maßnahme abgebaut werden soll.
 
Im Folgenden weisen wir auf die wichtigsten Punkte hin, auf die ein Käufer beim Erwerb eines Neubaus zu achten hat.
 
Bereits der Frage, wer der Verkäufer ist, sollte Beachtung geschenkt werden. Handelt es sich um einen Bauunternehmer, ist es ratsam, die Solvenz des Unternehmens zu überprüfen. Leistet man nämlich eine Anzahlung und geht der Bauunternehmer vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde pleite, so kann man seine Forderung nur im Rahmen des Insolvenzverfahrens geltend machen.
 
Zunächst sollte bei Wohnungen geklärt werden, ob die notarielle Teilungserklärung („división horizontal”) bereits vorliegt. Bei Wohnhäusern mit mehreren Einheiten ist der Erwerb einer einzelnen Wohnung erst nach erfolgter Teilungserklärung möglich. Neben der Teilungserklärung sollten auch die Neubauerklärung vor einem Notar („declaración de obra nueva”) und die Bauabnahme durch die Gemeinde (“final de obra”) bereits vorliegen.
 
Mit das wichtigste Dokument bei Erwerb eines Neubaus ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte „cédula de habitabilidad”. Die Cédula de habitabilidad wird auf Ibiza vom Inselrat, dem Consell Insular, ausgestellt und ist 10 Jahre gültig. Ohne dieses Dokument können weder Strom- noch Wasserverträge mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden.
 

 
Wer einen Neubau erwirbt, kann deshalb vom Verkäufer die entsprechende Bescheinigung verlangen. Bauträger sollten keinen Verkauf vornehmen, solange die Cédula nicht vorliegt. Liegt beim Abschluß des notariellen Kaufvertrages die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch nicht vor, sollte der Erwerber dem Bauträger zumindest die vertragliche Verpflichtung auferlegen, diese Bescheinigung innerhalb einer festzulegenden Frist auf eigene Kosten beizubringen.
 
Um den Strom- und Wasseranschluss zu bekommen, braucht man neben der Bewohnbarkeitsbescheinigung auch die Bescheinigungen der technischen Installationen, die sogenannten „boletines de instaladoción” für Strom und Wasser.
 

 
Beim Erwerb eines Neubaus sollte des Weiteren spätestens bei Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde das „Seguro decenal” vorliegen. Dabei handelt es sich um eine Versicherung, die der Verkäufer zwingend abschließen muss, um Mängel am Bau abzusichern. Die Versicherung gilt für 10 Jahre. Im Kaufvertrag sollte auch darauf geachtet werden, dass die gemeindliche Wertzuwachssteuer, sog. „Plusvalia” vom Bauunternehmer zu tragen ist, da diese oft nicht unbeachtlich ist.
 
Die oben erwähnte reduzierte Mehrwertsteuer von 4% gilt beim Erwerb einer Privatperson vom Unternehmer. Zu beachten ist, dass neben der Mehrwersteuer noch 1% Stempelsteuer anfällt, also insgesamt 5% Steuern fällig werden. Die Zahlung der Mehrwertsteuer tritt an die Stelle der sonst üblichen Grunderwerbssteuer von mindestens 7% des notariellen Kaufpreises.
 

 
Zusammenfassend kann man sagen, das der Käufer eines Neubaus im Vertrag folgendes zu beachten hat: Die Kosten für die Neubauerklärung, sowie die Kosten für die Beschaffung der offiziellen Bescheinigungen für die Versorgungsleistungen, die Bewohnbarkeitsbescheinigung und die Wertzuwachssteuer der Gemeinde gehen auf Kosten und zu Lasten des Verkäufers. •