AUSGABE: Juni - August 2012

Steuern und Immobilien auf den Balearen

Text: Anja Sämann-Gutschick und Armin Gutschick




Dieser Artikel gibt einen Überblick über die im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallenden Steuern und erläutert, welche wichtigen Änderungen im Bereich der Steuergesetze Immobilienkäufer und Verkäufer im laufenden Jahr 2012 beachten sollten.
 
I. Steuern, die beim Erwerb bzw. der Veräußerung einer Immobilie anfallen
 
a) Grunderwerbssteuer bzw. Mehrwertsteuer.
Private Käufer einer Immobilie müssen beim Erwerb einer Immobilie entweder Grunderwerbssteuer (bisher immer 7%) oder Mehrwertsteuer (bis Ende des Jahres 4%) zahlen.
Grunderwerbssteuer ist grundsätzlich bei bereits genutzten Immobilien zu zahlen und Mehrwertsteuer fällt in der Regel an, wenn es sich um den Ersterwerb eines Neubaus  vom Bauunternehmer handelt.
 
Zum 1. Mai 2012 steigt auf den Balearen die Grunderwerbssteuer für Immobilien mit einem Kaufpreis von über 300.000 Euro. Statt der bisher geltenden 7% werden zwischen 7% und 10% Grunderwerbssteuer fällig. Die Grunderwerbssteuer ist eine staatliche Steuer, die jedoch von den autonomen Regionen erhoben wird. Sie ist vom Erwerber der Immobilie zu entrichten und es wird der reale Wert der Immobilie zugrunde gelegt.
 
Seit der Gesetzesänderung wird die Grunderwerbssteuer anhand einer progressiven Tabelle zwischen 7% und 10% abhängig vom Gesamtwert der Immobilie berechnet:
Bis 300.000 Euro: 7%
Von 300.001 bis 500.000 Euro: 8%
Von 500.001 Euros bis 700.000 Euro: 9%
Ab 700.001 Euro: 10%
Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 480.000 Euro fallen insgesamt 7,38% Grunderwerbssteuern an, da die ersten 300.000 Euro mit 7% und die restlichen 180.000 Euro mit 8% Grunderwerbssteuer versteuert werden.
 
Die Steuerbelastung bei Neubauten ist hingegen seit letztem Jahr gesunken: Wenn der Erwerb der Immobilie aus erster Hand vom Bauträger erfolgt, dann fällt eine ermäßigte Mehrwertsteuer von 4% an. Der ermäßigte Steuersatz (normalerweise liegt dieser bei 8%) gilt bis zum 31. Dezember 2012. Hinzukommt 1 % Stempelsteuer, so dass der Erwerber eines Neubaus vom Bauträger mit derzeit insgesamt 5% Steuern rechnen muss.
 
b) Auch die staatliche Gewinnsteuer ist Anfang 2012 erhöht worden.
Der private Veräußerer einer Immobilie ist verpflichtet, Gewinnsteuer zu zahlen.
Sie liegt für Residente seit dem 1. Januar 2012 bei einem Gewinn von  bis zu 6.000,- Euro bei 21%, bei 25% für die weiteren 6.001 bis 24.000 Euro und bei 27% ab 24.000,01 Euro. Für Nichtresidente wurde der Steuersatz von 19% auf 21% erhöht, und dies unabhängig von eventuellen Doppelbesteuerungsabkommen.
Es lohnt sich, die genaue Höhe der Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf von einem Fachmann ausrechnen zu lassen, da es eine Reihe von Vergünstigungen gibt, beispielsweise dann, wenn die Immobilie vor 1986 erworben wurde.
 
c) Gemeindliche Plusvalia.
Bei der sogenannten Plusvalia handelt es sich um die gemeindliche Wertzuwachssteuer. Sie wird ebenfalls bei der Veräußerung einer Immobilie fällig. Nach dem Gesetz ist die Plusvalia vom Verkäufer zu zahlen, jedoch kann die Zahlung durch Vertrag auf den Käufer abgewälzt werden. Die Höhe der Plusvalia hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. der Größe des Grundstückes und der Dauer, die die Immobilie sich im Eigentum des Veräußerers befand.


II. Einkommenssteuer
 
a) Residente in Spanien.
Jeder der seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hat und über ein regelmäßiges Einkommen verfügt, ist grundsätzlich verpflichtet einmal jährlich eine Einkommenssteuererklärung (declaración de la renta) abzugeben. Versteuert wird das gesamte Einkommen. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach der Höhe des Einkommens, wobei der Eingangssteuersatz bei 24% und der Höchststeuersatz für die Steuerjahre 2012 und 2013 bei maximal 52% liegen werden. Die Frist für die Abgabe der Steuererklärung 2011 läuft für Residente dieses Jahr vom 03. Mai bis zum 2. Juli 2012.
 
b) Nichtresidente.
Auch nichtresidente Immobilieneigentümer sind verpflichtet einmal im Jahr eine Steuererklärung abzugeben. Nutzen die Eigentümer die Immobilie ausschließlich selber, so muss man ein fiktives Einkommen versteuern, welches auf Grundlage des Katasterwertes errechnet wird. Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung läuft bis zum 31. Dezember des jeweiligen Jahres. 


III. Jährliche Grundsteuer (sog. IBI)
 
Jeder Eigentümer einer Immobilie, egal ob Resident oder Nichtresident, ist zur Zahlung des sogenannten IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) verpflichtet. Bei dieser Steuer handelt es sich um die gemeindliche Grundsteuer, die jährlich im Herbst fällig wird. Der Zahlungsbeleg für den IBI enthält neben der Angabe über den gezahlten Betrag noch weitere interessante Informationen. So kann man dem Beleg die Katasterreferenz und den Katasterwert entnehmen. •