AUSGABE: April - Juni 2012

DAS SPANISCHE MIETRECHT IM ÜBERBLICK

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
Die Vermietung von Wohnraum wird durch das Mietgesetz „Ley de Arrendamientos urbanos” – kurz LAU – geregelt. 
Einige aus unserer Sicht für Vermieter und Mieter besonders interessante Bestimmungen werden im Folgenden erläutert:
Die Laufzeit des Mietvertrages kann gemäß Art. 9 Abs. 1 LAU von den Parteien grundsätzlich frei vereinbart werden. Beträgt sie weniger als 5 Jahre, verlängert sie sich zwingend von Jahr zu Jahr bis zum Erreichen einer Mindestdauer von 5 Jahren. Dies gilt gemäß Art. 10 LAU nicht, wenn der Mieter dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Vertrages mitteilt, den Vertrag nicht verlängern zu wollen. Eine zwangsweise Vertragsverlängerung entfällt, wenn bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich der Eigenbedarf des Vermieters oder eines nahen Verwandten zur Nutzung des Mietobjekts als ständige Wohnung vertraglich festgehalten wurde. Nutzt der Vermieter oder sein Angehöriger die Wohnung dann nicht, hat er nach Wahl des Mieters diesem entweder erneut das Nutzungsrecht an der Wohnung einzuräumen oder ihm Schadensersatz zu leisten (Art. 9 Abs. 3 LAU).
Hat nach einer Vertragsdauer von mindestens fünf Jahren keine der Vertragsparteien der anderen ihren Willen mitgeteilt, den Vertrag nicht verlängern zu wollen, so verlängert sich der Vertrag um jeweils ein Jahr. Dies gilt für einen maximalen Zeitraum von drei Jahren, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter einen Monat vor Ablauf einer der Vertragsverlängerungen seinen Wunsch mit, den Vertrag nicht verlängern zu wollen (Art. 10 LAU). Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren kann der Mieter nach Ablauf von fünf Jahren vom Vertrag zurücktreten. Für diesen Fall können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter für jedes Jahr bis zur vertragsgemäßen Beendigung eine Entschädigung in Höhe von einer Monatsmiete zu zahlen hat.
Den Mietzins können die Parteien frei vereinbaren (Art. 17 Abs. 1 LAU). Während der ersten fünf Vertragsjahre darf eine Anpassung des Mietzinses lediglich im Rahmen der prozentualen Veränderung des allgemeinen Index für Verbraucherpreise (Indices de Precios de Consumo – kurz IPC) erfolgen.

Die Parteien können vereinbaren, dass Unterhaltskosten des Gebäudes, Abgaben, Belastungen und Versicherungen zu Lasten des Mieters gehen (Art. 20 Abs. 1 LAU). Hierzu gehören beispielsweise die Grundsteuer (IBI) und die Beiträge der Wohnungseigentümergemeinschaft. Kleinere Reparaturen, die auf die normale Nutzung der Wohnung zurückzuführen sind, hat der Mieter zu tragen (Art. 21 Abs. 4 LAU).
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, so hat der Mieter gemäß Art. 25 LAU ein Vorkaufsrecht. In diesem Zusammenhang enthält die LAU unter anderem folgende Bestimmungen: Wird die vermietete Wohnung innerhalb der ersten fünf Mietjahre veräußert, hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag bis zum Ablauf von fünf Jahren fortzusetzen (Art. 13 Abs. 1 LAU). Während der ersten fünf Jahre eines Mietvertrages tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, auch wenn er gutgläubig davon ausging, die Wohnung sei nicht vermietet.
Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über den Verzicht des Mieters auf sein Vorkaufsrecht ist nur bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren gültig. In einer Reihe von Fällen hat der Mieter allerdings kein Vorkaufsrecht wie zum Beispiel beim Verkauf des gesamten Gebäudes mit allen Wohnungen, wenn verschiedene Eigentümer ihre Wohnung oder Geschäftsraumeinheiten an einen einzigen Käufer verkaufen usw. (Art. 25 Abs. 7 LAU).
Ist ein Käufer an dem Erwerb einer vermieteten Wohnung interessiert, sollte er sich vorher genau über die Bedingungen des Mietvertrages informieren und gegebenenfalls anwaltlichen Rat einholen.