AUSGABE: Februar - April 2012

HINWEISE ZUM VERKAUF EINER IMMOBILIE

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick













In diesem Artikel wollen wir uns damit beschäftigen, was der Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, beachten sollte und wie er es sich und dem Käufer ermöglichen kann, dass der Verkauf reibungslos abläuft.
 
Zunächst muss der Verkäufer sich überlegen, ob er die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchte oder ob er es bevorzugt, den Käufer selber zu suchen. Die meisten Makler auf Ibiza verlangen eine Kommission von 5 % plus Mehrwertsteuer vom erzielten Kaufpreis; die Maklerkommission ist vom Verkäufer zu bezahlen. Es ist sicherlich sinnvoll, den Maklerauftrag schriftlich zu fixieren. Einen exklusiven Maklerauftrag zu erteilen ist in den seltensten Fällen vorteilhaft.
 
Um die Verkaufsverhandlungen mit der Käuferseite zu erleichtern, ist es sinnvoll, dass der Verkäufer im Vorfeld die notarielle Erwerbsurkunde (sog. „escritura“), beispielsweise eine notarielle Kaufurkunde oder Erbschaftsannahme-Urkunde, heraussucht. Sollte diese Urkunde nicht auffindbar sein, so kann man entweder bei dem Notar, der den Erwerb beurkundet hat, eine beglaubigte Abschrift beantragen oder beim zuständigen Grundbuchamt ein Zertifikat beantragen, welches als Nachweis über den Eigentumstitel ebenfalls ausreichend ist.
 
Neben der „Escritura“ sollte man auch einen aktuellen Grundbuchauszug parat haben. Dem Grundbuchauszug kann man entnehmen, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Weiterhin enthält er eine Beschreibung der Immobilie (Grundstücksgröße, bebaute Fläche etc.), und etwaige Belastungen (Hypothek, Wegerechte etc.). Der Verkäufer muss spätestens bei Beurkundung des Kaufes nachweisen, dass die Grundsteuer (sog. „Impuestos sobre Bienes Inmuebles = IBI“) bezahlt wurde. Aus dem „IBI“ ergibt sich die Katasterreferenznummer und der aktuelle Katasterwert.
 
Bei Wohnungen muss der Verkäufer nachweisen, dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber keine Schulden hat und immer seine Beiträge gezahlt hat. Ein Käufer fragt gegebenenfalls auch nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung (sog. „cedula de habitabilidad“). Diese braucht man vor allem für den Abschluss von Strom- und Wasserverträgen. Es ist immer sinnvoll die „Cedula“ in den Unterlagen zu haben. Bei Neubauten sollte die „Cedula“ immer vorgelegt werden. Bei älteren Gebäuden und bestehenden Strom- und Wasserrechnungen reicht den meisten Käufern der Nachweis der letzten Rechnungen aus.






Ein gut beratener Käufer wird nicht nur die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch, sondern auch im Katasteramt überprüfen. Für den Fall, dass die Beschreibung im Katasteramt oder im Grundbuchamt nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt, sollte der Verkäufer zum Zwecke einer reibungslosen Abwicklung erwägen, eine Korrektur im Grundbuch und Kataster vorzunehmen. Insbesondere ein Käufer, der mit Bankfinanzierung kauft, wird auf einer korrekten Eintragung bestehen. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Für die Korrektur im Grundbuch ist in jedem Fall eine Notarurkunde notwendig.    
 
Ein Verkäufer sollte sich im Vorfeld des Immobilienverkaufes auch immer steuerrechtlich beraten lassen. In der Regel hat er seine Gewinnsteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) zu tragen.
 
Zusammenfassend gilt für den Verkäufer: Bevor er seine Immobilie in den Verkauf gibt, sollte er auf jeden Fall einen Fachmann die Unterlagen durchsehen lassen, um eine möglichst unkomplizierte Vertragsabwicklung zu gewährleisten.