AUSGABE: April - Juni 2011

TIPPS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF AUF IBIZA

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
Im Folgenden soll kurz aufgezeigt werden, worauf man beim Erwerb einer Immobilie auf Ibiza unter anderem achten sollte:
Als erstes sollte man überprüfen, ob der Eigentümer überhaupt im Grundbuch eingetragen ist. Manchem Leser mag dies seltsam erscheinen, aber anders als in anderen europäischen Ländern muss der Erwerb einer Immobilie in Spanien nicht zwingend notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit raten wir jedem Käufer, beim Erwerb einer Immobilie dringend dazu, den Weg der notariellen Beurkundung zu wählen und den Eigentumstitel im Grundbuch eintragen zu lassen.
Desweiteren sollte man beim Blick ins Grundbuch die Beschreibung der Immobilien beachten. Steht meine Traumfinca, für die ich viel Geld bezahle, mit allem, was dazu gehört, im Grundbuch? Sind Grundstücksfläche, Wohnfläche, Pool, Garage, etc. richtig einge-tragen? Oder wird die Finca möglicherweise als Trockenland mit Bäumen und einer Ruine darauf beschrieben? Und stehen vielleicht anstatt 20.000 m² Land nur 5.000 m² im Grundbuch? Ist die Eintragung nämlich nicht nur unwesentlich falsch, sollte man sich überlegen, ob nicht der Verkäufer die zeit- und kostenintensive Korrektur der Eintragung, sofern überhaupt möglich, vornehmen sollte.
Ein weiterer Punkt, den man mit Blick in das Grundbuch klären kann, ist die Frage nach bestehenden Belastungen. Bestehen Wegerechte zu Gunsten anderer Grundstücke? Muss ich in Zukunft also dulden, dass der Nachbar über mein Grundstück fährt? Oder hat möglicherweise ein Gläubiger des Verkäufers wegen einer Schuld eine Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen? Werden solche Eintragungen nicht vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht, bekommt der Käufer möglicherweise viel Ärger, da er in Anspruch genommen werden kann.
Neben der Überprüfung des Grundbuches lohnt sich auch immer ein Blick ins Kataster. Das Katasteramt in Spanien ist ein eigenes, vom Grundbuch unabhängiges Register mit der Folge, dass die Eintragungen in beiden Registern nicht selten voneinander abweichen. Oftmals sind noch Voreigentümer oder – bei ländlichen Grundstücken – riesige Urparzellen, die inzwischen längst unterteilt worden sind, im Kataster eingetragen, was Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Grundstücksgrenzen und der Bezahlung der jährlichen Grundsteuer mit sich bringen kann.
Leider ist es mit der Überprüfung von Grundbuch und Kataster nicht immer getan. Bei Neubauten gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Hier ist beispielsweise darauf zu achten, ob eine Bauabnahme durch die Gemeinde und eine sogenannte Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen. Fehlen diese kann es Probleme geben.
Beim Kauf einer Wohnung ist es ratsam, zu klären, ob der Verkäufer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Beiträge immer bezahlt hat, da der neue Eigentümer für noch bestehende Schulden geradestehen muss.
Neben dem bisher Gesagten, sollte man sich genau über die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie anfallenden Kosten und Steuern informieren: Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kos-ten für die Eintragung ins Grundbuch, ggf. Plusvalia (gemeindliche Wertzuwachststeuer), um nur die Wichtigsten zu nennen.
Hat man sich vor dem Kauf einer Immobilie gut informiert, ist dies natürlich nie eine Garantie dafür, dass man mit seinem Traumhaus nicht doch irgendwann einmal Probleme hat. Man kann die Risiken jedoch deutlich minimieren, wenn man kompetenten Rechtsrat von einem Rechtsanwalt einholt.