AUSGABE: Februar - April 2020

Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Von Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick
Im Rahmen eines Immobilienerwerbes schenken Verkäufer und Käufer den anfallenden Nebenkosten oftmals zu wenig Beachtung. Hier soll deshalb ein Überblick über die wichtigsten Steuern und Kosten gegeben werden.

Bei dem Erwerb einer Immobilie auf Ibiza fällt entweder eine Grunderwerbssteuer („ITP“) oder eine spanische Mehrwertsteuer („IVA“) an. Ist der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Privatperson, so muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer („ITP“) entrichten. Seit einigen Jahren gelten auf Ibiza folgende stufenförmig progressive Steuersätze: Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € sind 8 % Steuern zu entrichten, ab 400.000 € bis 600.000 € sind es 9 %, ab 600.000 € bis 1 Million € sind es 10 % und ab 1.000.000 € aufwärts sind es 11 %.


Sollte der Verkäufer Nichtresident in Spanien sein, so ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten (sog. „retención) und als Steuervorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung einzuzahlen. Der Einbehalt wird mit dem Steuermodell 211 („modelo 211“) abgeführt, welches dem nicht in Spanien steueransässigen Verkäufer wiederum dient, innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages den Veräußerungsgewinn mit dem Modell 210 zu deklarieren („modelo 210“). Bitte nicht mit dem modelo 210 der jährlichen Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten verwechseln!

Sollte ein Ausländer steuerresident auf Ibiza sein, dann muss er das mit einem aktuellen Zertifikat („certificado de residencia fiscal“) vom spanischen Finanzamt nachweisen. Der Notar ist nämlich verpflichtet, sowohl die Quellensteuer („retención“) als auch die Steueransässigkeit des Ausländers in der Urkunde aufzuführen.

Mehrwertsteuer („IVA“) fällt bei einem Verkauf einer Immobilie in der Regel nur an, wenn der Verkäufer ein Unternehmer ist. Es gelten folgende Steuersätze: Beim Erwerb von unbebauten Grundstücken fallen 21 % IVA an, beim Erwerb von Neubauten sind es 10 % IVA. Neben der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich eine Stempelsteuer („AJD“) von nunmehr 1,5 % (bisher 1,2 %) an. Dies ist zugleich auch die einzige wirkliche erwähnenswerte steuerrechtliche Neuerung auf den Balearen für das Jahr 2020. Die „AJD-Steuer“ fällt bei der Eintragung der unterschiedlichsten Notarurkunden an. Um hier nur 3 Beispiele zu nennen: Bei der Neubauerklärung, der Auflösung von Gemeinschaftseigentum oder der Hypothekenbestellung.


Die gemeindliche Wertzuwachssteuer („Plusvalia Municipal“) besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden, also nicht der Aufbauten, seit der letzten Übertragung. Bitte verwechseln Sie die Plusvalia nicht mit der vom Verkäufer zu zahlender Gewinnsteuer. Auch die gemeindliche Plusvalia ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. Um Missverständnisse zwischen den Parteien zu vermeiden, sollte aber eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Lastentragung der Plusvalia in den Vertrag aufgenommen werden. Die Höhe der Steuer wird per Gemeindesatzung festgelegt und fällt deshalb von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Es ist ratsam, vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Gemeinde die Höhe der Plusvalia ausrechnen zu lassen. Sollte der Verkäufer Nichtresident sein, ist es sinnvoll, den zu zahlenden Betrag vom Kaufpreis einzubehalten, da bei Nichtzahlung die Immobilie, und damit letzten Endes der Käufer, haftet.

Ein Tipp zum Schluss: Das Finanzamt der Balearen („ATIB“) stellt allen Bürgern online ein Programm zu Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur anschließenden Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann. Es reicht aus, die Eckdaten der Immobilie online anzugeben (Quadratmeter Wohnfläche, Katasterwert etc.), um einen Wert zu erhalten. Hier finden Sie den Link zu diesem Hilfsmittel:
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx