AUSGABE: Dezember 2019 - Februar 2020

Rechtliche Tipps bei Neubauten

Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
Worauf ist bei der notariellen Neubauerklärung zu achten?

Noch vor 30 Jahren gab es nur wenige gesetzliche Normen zur spanischen Neubauerklärung. Bedingungen für die Eintragung der notariell beurkundeten Neubauerklärung im Grundbuch waren kaum zu erfüllen. Ein Erklärungsansatz kann man darin suchen, dass es im spanischen Zivilgesetzbuch den Grundsatz gibt, wonach der Eigentümer des Grundstücks auch gleichzeitig Eigentümer der mit ihm fest verbundenen Aufbauten ist. Damit ist gewährleistet, dass beim Verkauf eines Grundstücks auch das Eigentum an den einzelnen Gebäudeteilen auf den Käufer mit übergeht. Viele Eigentümer, welche die mit der Eintragung im Grundbuch verbundenen Kosten scheuten, verzichteten deshalb in der Vergangenheit freiwillig auf die Eintragung der Neubauten.

Die Neubauerklärung wurde jedoch seit den 90er Jahren gesetzlich stetig aufgewertet und heute gibt es neben den zentralstaatlichen Regelungen auf den Balearen ein eigenständiges Gesetz. Damit ist es nunmehr nahezu ausgeschlossen, eine Immobilie ohne die Eintragung der Neubauerklärung zu nutzen. Gerade in den vergangenen Jahren sind die gesetzlichen und verwaltungsrechtlichen Anforderungen für die Neubauerklärung zusätzlich erschwert worden. Eine Neubauerklärung ist beispielsweise zwingende Voraussetzung, um einen Neubau an das öffentliche Strom- und Wassernetz anzuschließen.


Auf den Balearen sind folgende Dokumente zur Beurkundung einer Neubauerklärung vorzulegen: die ursprüngliche Baugenehmigung (licencia de obra), die Bescheinigung des Architekten mit Unterschriftsbeglaubigung, dass der Bau fertig gestellt ist (certificado final de obra del arquitecto), die GPS Standortdaten der Immobilie (datos georeferenciados), hier muss ein technischer Architekt eine CD-ROM vorbereiten, welche dem Grundbuchamt überreicht wird, die Bescheinigung der Gemeinde über die Bau-Fertigstellung (certificado final de obra del Ayuntamiento), die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), die Lizenz zum Erstbezug (licencia de primer ocupación), welche man nach Erhalt der Cedula bei der zuständigen Gemeinde beantragen muss, das Gebäudebuch (libro de edificio), die Zehn-Jahres-Versicherung (seguro decenal) und der Energiepass (certificado de eficiencia energética).

Die genannten Dokumente müssen dem Notariat im Original vorgelegt werden. Der ersten notariellen Ausfertigung der Urkunde werden beglaubigte Kopien von allen Unterlagen beigefügt. Das sogenannte Bulletin (boletin) gewinnt erst nach der Protokollierung der Neubauerklärung große Bedeutung. Dabei handelt es sich um eine technische Abnahmebescheinigung von niedergelassenen Handwerkern, welche wiederum Voraussetzung für den Strom- und Wasseranschluss an die öffentlichen Versorger ist. Die notarielle Beurkundung einer Neubauerklärung wird mit einer Stempelsteuer von 1,2 % auf den in der Urkunde für den Neubau festgelegten Wert besteuert.


Einen Sonderfall stellt die Neubauerklärung eines sich im Bau befindlichen Gebäudes (obra nueva en construcción) dar. In diesem Fall bestätigt ein Architekt, dass die Baugenehmigung und die Planungsunterlagen übereinstimmen. Die Neubauerklärung wird dann entsprechend dem Fortschritt des Bauwerks im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 30 % des Baus sind bereits abgeschlossen und werden im Grundbuch vermerkt). In der Regel wird bei der Errichtung von Wohnanlagen von dieser Art von Neubauerklärung Gebrauch gemacht.

Zusammenfassend kann man feststellen, dass im Laufe der Zeit die Anforderungen an die Protokollierung einer Neubauerklärung ständig ausgeweitet wurden. Es handelt sich von daher keineswegs mehr um eine einfache, freiwillige Erklärung des Eigentümers einer Immobilie. Es müssen vielmehr eine Reihe von Nachweisen erbracht und Bedingungen erfüllt werden und für die Vorbereitung der notariellen Neubauerklärung und ihrer Eintragung im Grundbuchamt sollte man den Rat eines Fachmanns hinzuziehen.