EDICIÓN: Junio - Agosto 2018

La plusvalía municipal

Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Hay pocos conceptos en el lenguaje jurídico español que se prestan tanto a la malinterpretación como el término “plusvalía”. Para empezar, no aparece en los textos legales. La denominación correcta es la siguiente: «Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana». Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor experimentado por terrenos urbanos entre dos transmisiones, pero no el de las edificaciones construidas sobre ellos. Muchas veces se confunde con el IRPF del vendedor que es un impuesto estatal y grava el beneficio obtenido, es decir, la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta que figuran en escritura pública. El cálculo de la plusvalía, en cambio, se basa en el valor del suelo y los tipos impositivos establecidos en las ordenanzas municipales.

La plusvalía se aplica cuando se transmite la propiedad de un inmueble sujeto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La base imponible es el incremento de valor experimentado en el periodo desde que el transmitente lo adquirió y la transmisión actual, siendo el máximo 20 años. También las transmisiones por herencia o donación están sujetas a este impuesto. En la mayoría de los municipios de Ibiza, a los herederos de primer orden (hijos y padres) se aplica una bonificación del 95%.

Para calcular la plusvalía, se necesita saber el valor catastral que se puede localizar en el último recibo del IBI y que se divide en el valor del suelo y el de construcción. En la ciudad de Ibiza, el valor catastral experimentó un fuerte incremento en el año 2012. Para no sorprender a los propietarios de un año a otro con este aumento drástico, la base liquidable sobre la que se calcula el impuesto se incrementa paulatinamente cada año. A partir del décimo año después de la subida se aplicará el total del nuevo valor catastral para el cálculo. En Ibiza ciudad será a partir del 2021.
Simplificando, se puede decir que el valor del suelo se multiplica con un coeficiente establecido por el Ayuntamiento, teniendo en cuenta los años transcurridos entre la transmisión que tiene que tributar y la anterior. Así se obtiene la base imponible sobre la que se aplica el tipo impositivo municipal para determinar el impuesto devengado. Un ejemplo del municipio de Sant Josep ilustra el procedimiento: El valor del suelo es de 13.642,79 €, han pasado 20 años desde la última transmisión, el Ayuntamiento ha establecido un coeficiente del 2,2% y el tipo impositivo es del 20%. Con ello se efectúa el siguiente cálculo: 2,2% de 13.642,79 € = 300,14 € x 20 años = 6.002,83 €, de esto el 20% = 1.200,57 €. Este importe es la plusvalía devengada.

Según la Ley es el vendedor quien debe pagarla. A veces, este intenta endosarle el tributo al comprador a pesar de que la jurisprudencia española mantiene que el traslado del pago de la plusvalía al comprador es inadmisible. Por lo tanto, es conveniente hacer constar en el contrato que el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora. Los notarios tienen la obligación de informar a los Ayuntamientos sobre las escrituras de transmisiones que podrían ser sujetas a la plusvalía municipal. Según una resolución de la Dirección General (BOE del día 26/01/2018) es necesario que el Ayuntamiento confirme al notario la recepción de la escritura pública. Puesto que por lo general los Ayuntamientos no suelen actuar por iniciativa propia, es muy importante que las partes comuniquen la transmisión en un plazo de 30 días al municipio correspondiente. Desde hace algunos años, en los Registros de la Propiedad solo se pueden efectuar inscripciones de cambios de titularidad sin que haya sido presentada por lo menos la solicitud de liquidación de la plusvalía en el Ayuntamiento competente. •