EDICIÓN: Abril - junio 2018

La adquisición de inmuebles en Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
En el curso de una transacción inmobiliaria, el comprador se enfrenta a varias cuestiones: ¿Está regularizada legalmente la situación del inmueble? ¿Concuerda la edificación con la licencia de obra obtenida en su día? ¿Están pagados todos los impuestos? ¿Es de buena calidad la vivienda o tiene defectos? Esta es la información inicial que necesita el posible comprador de un inmueble en Ibiza.

Si el comprador es extranjero, debería solicitar primero un número de identificación fiscal español que, para las personas físicas, se llama Numero de Identificación de Extranjeros (NIE). Cada extranjero que trabaje o haga una transacción comercial en España necesita un NIE. Desde hace ya algún tiempo, los abogados pueden obtener este número fácil y rápidamente para sus clientes a través del Colegio de Abogados. Además, es conveniente abrir a tiempo una cuenta en una filial de un banco español en Ibiza. Es aconsejable informarse de antemano sobre los costes de la transferencia del precio de la compraventa desde el extranjero ya que las comisiones que cobran los bancos españoles por estas operaciones suelen ser considerables.

Una vez encontrado el inmueble deseado, se debería encargar a un experto la comprobación de los aspectos jurídicos y fiscales del mismo. Según el caso, se puede contratar también a un arquitecto técnico o a un ingeniero civil para verificar que la vivienda esté bien construida y que las instalaciones no tengan defectos. El comprador debería solicitar del vendedor entre otros los siguientes documentos: la escritura de compraventa, una nota registral simple, un extracto del catastro, los recibos del IBI y de la tasa de basura, el certificado de eficiencia energética, una cédula de habitabilidad vigente, un certificado de no-infracción urbanística, las últimas facturas de luz, agua y gas, el cálculo de la plusvalía municipal, la escritura de obra nueva y la licencia de obra. Según el caso, a este listado se deberán añadir documentos adicionales, por ejemplo una certificación de no invasión del dominio público marítimo terrestre cuando el inmueble está situado en primera línea del mar.

En España, los contratos de compraventa privados no tienen la misma validez legal que, por ejemplo, en Alemania. En la práctica se suele firmar un contrato privado entre las partes antes de formalizar la compraventa ante notario. En estos acuerdos privados se fijan las condiciones de la compraventa que luego figurarán en la escritura pues, una vez sentados ante el notario, a las partes les queda poco margen para negociaciones. Mediante el contrato privado el vendedor se obliga a no vender la propiedad a nadie aparte del comprador durante un periodo de tiempo determinado y a cambio recibe de este una cantidad como paga y señal que luego se descuenta del precio final. En el contrato, la parte vendedora garantiza entre otros que el inmueble no tenga defectos, disponga de todos los permisos legales y esté al corriente de pago de todos los impuestos y tributos, para lo cual debe aportar la documentación que lo acredite. Si el vendedor vende el inmueble a un tercero antes de finalizar el periodo acordado, tendrá que reembolsar al comprador el doble de la suma entregada como anticipo. Si, por el contrario, el comprador no satisface el pago del precio restante, el vendedor hará suyo el dinero pagado a cuenta.

Habitualmente, la cantidad anticipada es el 10% del precio final y suele ser entregada directamente al vendedor, lo que conlleva un riesgo considerable para el comprador. Por lo tanto es aconsejable depositar la paga y señal en la cuenta fiduciaria del notario o del abogado. Se hace constar en el contrato privado que el fiduciario entregará el anticipo solo cuando se hayan cumplido todas las condiciones estipuladas por las partes.

La escritura pública es el requisito imprescindible para que el adquiriente del inmueble pueda ser inscrito como titular del mismo en el Registro de la Propiedad. Con la firma de la escritura notarial se formaliza la transferencia de la titularidad y de la posesión de la propiedad: a cambio del pago del precio de compra, se le entregan las llaves al comprador. En España, el precio de compra se suele pagar mediante un cheque bancario, mientras que el pago mediante transferencia representa más bien una excepción. El comprador debe ser consciente de que el objeto de la escritura de compraventa es únicamente la descripción de la finca tal como está inscrita en el Registro de la Propiedad. Habitualmente, el inmueble se adquiere como cuerpo cierto. Tras autorizar la escritura, el notario notifica el cambio de titularidad al Registro de la Propiedad y el inmueble queda bloqueado para otras inscripciones. Con esto concluye el cometido del notario.

Además del precio de la compraventa, el comprador debe hacerse cargo de los impuestos y gastos resultantes de la transacción. Tiene para ello un plazo de 30 días a partir de la firma de la escritura. En caso de no pagar dentro de plazo, se le aplicarán sanciones. Las partes deberían hacer constar en el contrato privado a quién le corresponde pagar qué gastos e impuestos. Normalmente es el comprador quien corre con los honorarios del notario, las tasas del Registro de la Propiedad y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso se suele repartir proporcionalmente entre las partes. El vendedor tendrá que pagar la plusvalía municipal. La inscripción en el Registro de la Propiedad solo se podrá efectuar cuando se haya pagado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. También habrá que inscribir el cambio de titularidad en el Catastro y los contratos con las compañías de suministros (luz, agua, teléfono, etc.) tendrán que ponerse a nombre del nuevo propietario.