EDICIÓN 82: Abril - junio 2017

Construir y Reformar en Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
En este artículo les explicaremos las condiciones y consecuencias legales que afectan a las obras de construcción y reforma de inmuebles en Ibiza.
 
1. El contrato de ejecución de obra
Según el Código Civil, el contrato de ejecución de obra está contemplado como una subespecie de contrato de arrendamiento. Existen varios tipos: o bien el propietario de un solar construye su propia casa contratando un arquitecto, un constructor y obreros, o un promotor construye sobre su solar un inmueble con el propósito de venderlo cuando esté terminado. Si, para financiar el proyecto, el promotor vende el inmueble antes de iniciar las obras, se habla de una compra sobre plano. Si lo vende una vez concluidas las obras, se habla de una compra llave en mano.
 
El contenido del contrato de obra puede ser pactado libremente por las partes. En las Baleares no es infrecuente cerrar verbalmente y sin pliego de condiciones los contratos para la construcción de casas unifamiliares o para obras de remodelación y reforma de gran envergadura. Muchas veces se encargan dichas obras en base a un presupuesto más o menos detallado. Sin embargo, antes de firmar un contrato de obra se debería consultar a un abogado para que lo revise con el fin de evitar controversias posteriores. No acepte un contrato que no establezca el precio de forma detallada, exija a través del arquitecto un presupuesto que especifique los distintos capítulos (acondicionamiento del terreno, estructuras, instalaciones sanitarias, pinturas, etc.) y partidas. Como regla general, una obra no debería ser ejecutada sin poner por escrito un acuerdo vinculante sobre los precios. En la práctica, sin embargo, muchas veces se pacta con el constructor una remuneración que se calcula sobre el coste de la obra, por ejemplo un 15 %, en vez de fijar un precio alzado.
 
2. La ejecución de la obra
En la ejecución de la obra intervienen los siguientes profesionales:
- El arquitecto que prepara el proyecto – los planos y las especificaciones de los materiales, elementos, equipos, etc. Es el que inicia y acaba la obra.
- El arquitecto técnico (popularmente llamado aparejador) cuyo cometido es la dirección de la obra y el control técnico.
- El constructor que es el responsable de la ejecución de la obra.
- El promotor que compra un solar para edificar en él.
 
Una vez terminada completamente la construcción, el arquitecto expide el certificado de final de obra. Este documento es indispensable para conseguir la cédula de habitabilidad que otorga el Consell de Ibiza. A continuación, el Ayuntamiento correspondiente expide la licencia de primera ocupación.
 
3. La Declaración de obra nueva
Se trata de inscribir las edificaciones construidas sobre la finca o las ampliaciones y modificaciones realizadas en el Registro de la Propiedad, haciendo constar una descripción detallada y el valor de las mismas. La inscripción se realiza en base a una escritura pública de declaración de obra nueva otorgada ante notario. El Registro de la Propiedad debe ser informado sobre la existencia de los edificios nuevos. La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos que asciende al 1,2 % del valor escriturado.
 
Tiene importancia legal, entre otros, cuando la inscripción del edificio construido sobre la finca es un requisito previo indispensable para una inscripción posterior. Así, por ejemplo, no se puede inscribir un usufructo sobre un inmueble si no consta en el Registro de la Propiedad que dicho edificio existe. La declaración de obra nueva es de suma importancia sobre todo cuando se quiere financiar la compra de un inmueble con una hipoteca. Los bancos españoles solo conceden un crédito si todas las inscripciones registrales referentes al edificio que se quiere hipotecar, en especial, la de la declaración de obra nueva, se han efectuado correctamente. •

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