EDICIÓN 80: Diciembre - Febrero 2017

El usufructo vitalicio

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
La constitución de un usufructo vitalicio y su inscripción en el Registro de la Propiedad es una estrategia de protección de capital empleada con bastante frecuencia por los propietarios de inmuebles en Ibiza para reducir las altas cargas fiscales. Un ejemplo clásico es el de los padres que adquieren un inmueble y lo ponen directamente a nombre de los hijos o les transfieren la titularidad del mismo, estableciendo un derecho de usufructo vitalicio para ellos mismos. Se debe evaluar en cada caso particular si la constitución de dicho derecho tiene sentido. En este artículo queremos explicarles los principios básicos que rigen el usufructo vitalicio en España.
 
Se trata de un derecho real que confiere a su titular el poder de utilizar un bien inmueble y está regulado en el Código Civil. Representa el derecho permanente de utilización de la cosa ajena, asegurado por la inscripción en el Registro de la Propiedad. Puede ser establecido también por tiempo limitado; sin embargo, el que tiene importancia en la práctica es el usufructo vitalicio. Los hijos se convierten en nudos propietarios en cuanto se constituye el usufructo a favor de los padres, y éstos, los usufructuarios, utilizan el inmueble y lo disfrutan mientras vivan.
 
Por esta razón, el usufructo vitalicio tiene sentido, sobre todo, en el marco familiar, donde hay una diferencia de edad marcada entre los nudos propietarios y los usufructuarios. Los padres saben que podrán utilizar el inmueble durante toda su vida, mientras los hijos, aunque ya sean los titulares de la propiedad, no podrán disponer libremente de ella hasta después de la muerte de sus progenitores. Al fallecer los padres, la propiedad no forma parte de la herencia y, salvo que existan otros bienes, los trámites de la aceptación de herencia en España se hacen innecesarios. Se debe tener en cuenta que incluso un derecho a usufructo puede ser embargado, a diferencia con el derecho de habitación, que no es pignorable. Además, los padres usufructuarios, que han transmitido la nuda propiedad a sus hijos, no podrán enajenar libremente el bien, es decir, dependen de ellos en este aspecto.
 
Puesto que el usufructuario ostenta la posesión del inmueble, es decir, tiene una posición similar a la titularidad, la Ley le impone el sufragio de todos los gastos relacionados con el inmueble. Tiene que ocuparse del mantenimiento y la conservación, hacerse cargo de los gastos corrientes (electricidad, agua, cuotas de comunidad, etc.) y pagar los impuestos y tasas (IBI, basura, etc.). Por otra parte, al contrario del derecho de habitación, que es personal e intransferible, el usufructo permite a su poseedor arrendar el inmueble en todo momento y hacer suyos los ingresos correspondientes. Al nudo propietario le competen las reparaciones extraordinarias, como por ejemplo, cuando hay que arreglar el tejado a causa de la aparición de goteras.
  
La constitución del usufructo está sujeta al pago de impuestos, pero reduce las cargas fiscales. El usufructo vitalicio no podrá representar un valor de menos del 10% ni más del 70% del inmueble. Se le adscribe un valor máximo del 70% en el caso de usufructuarios de menos de 20 años de edad, y del 10% si éstos son mayores de 79 años. Es decir, a partir de los 20 años de edad, el valor del usufructo disminuye en un punto porcentual por año. Se puede calcular su valor con la fórmula siguiente: Usufructo = 89 menos la edad del usufructuario. Por ejemplo, el valor del usufructo en caso de tener su titular una edad de 64 años será el 25% del valor total del inmueble (89 - 64 = 25). En consecuencia, en este caso el valor de la propiedad será el 75%. •
 

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