EDICIÓN 67: Octubre - Diciembre 2014

Una vía para legalizar su casa de campo

Texto: Bufete Frau
Los propietarios de casas en Balears fuera de ordenación ya disponen de las herramientas legales para regularizar la situación de sus propiedades. El Govern Balear ha impulsado la Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS) que entró en vigor este año y que ofrece como medida estrella en la disposición transitoria décima, la oportunidad de legalizar las construcciones en suelo rústico en un plazo de tres años. Los ejes vertebradores de la LOUS son la simplificación y racionalización del planeamiento así como la gestión y disciplina urbanística con el objetivo de facilitar determinadas actuaciones de regulación urbanística pero también ser más contundente con las actuaciones ilegales. La ley pretende hacer una regulación integral de la actividad urbanística, en la que entrarían las construcciones ilegales en suelo rústico.
 
Según los datos del Plan Territorial, se calcula que alrededor de unas 30.000 construcciones están fuera de ordenación en Baleares; cerca de 28.000 en Mallorca y unas 2.000 en el resto de las islas. Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta ley no levanta la veda a las irregularidades urbanísticas sino que se estructura siguiendo el principio de desarrollo sostenible, es decir respetando aspectos ambientales y económicos.
 
Para conocer mejor la complejidad de la norma y los pasos que se han de seguir para legalizar una vivienda en suelo rústico, el despacho de abogados Bufete Frau aclara todas las dudas que pueden surgir acerca de esta normativa. Una de las más frecuentes que se plantean es acerca de qué construcciones pueden legalizarse y cuáles no. La LOUS ofrece la posibilidad de legalizar aquellas construidas en suelo protegido incluidas en las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI) anteriores a la Ley de Espacios Naturales de 1991. Es decir, se podrán regularizar las construcciones en suelo rústico, tanto la casa como terrazas, sótanos, piscinas u otros elementos que se integren en la finca, que la administración no puede sancionar porque no tienen abierto ningún expediente de disciplina urbanística ni tampoco demoler por haber prescrito la infracción, 8 años después de su construcción según la Ley de Disciplina Urbanística actual. Para calcular si ha prescrito la sanción se tiene como referencia la fecha de entrada en vigor de la LOUS, el 29 de marzo de 2014, por lo que se podrán legalizar las construcciones en suelo rústico existentes con anterioridad al 29 de marzo de 2006. Por ejemplo, una finca en suelo rústico con una casa y una piscina, ésta última fuera de ordenación, y si se quiere legalizar la piscina tendrá que justificar su construcción antes del 29 de marzo de 2006 o antes de 1991 si se encontrara en zona ANEI.
 

 
Una vez que ha comprobado que cumple los requisitos, debe realizar una comunicación previa al ayuntamiento en la que se encuentra su vivienda un día antes de iniciar la obra menor, obras técnicas sencillas, y quince días naturales del inicio de actuaciones de mayor envergadura. La supervisión correrá a cargo de las áreas de urbanismo de los ayuntamientos y tanto los municipios como los consejos insulares pueden realizar funciones inspectoras pero será el departamento municipal de urbanismo el que puede ordenar la suspensión de las obras por incumplir la legalidad urbanística, es decir por falta de comunicación previa al ayuntamiento. Ha de tener en cuenta que junto a esta comunicación previa o licencia exprés para obras menores, el propietario debe presentar un proyecto completo de actuación que ha de incluir las condiciones generales de integración ambiental y paisajística, documentos gráficos, descripción, presupuesto de la obra y la justificación del cumplimiento de esos requisitos mediante una declaración jurada. Desde Bufete Frau recomiendan que acudan a personal especializado, un despacho de abogados y un arquitecto, para iniciar los estudios de viabilidad necesarios encaminados a legalizar su construcción, ya que la declaración jurada debe ir firmada por personal técnico competente.
 
La ejecución de estas obras de mejora, además de las tasas que se exigen en la normativa de nuevas edificaciones para la obtención de la cédula de habitabilidad, contempla que tendrá que abonar al ayuntamiento una sanción del 15% del coste de la ejecución de la construcción legalizada si se tramita el primer año que da la administración de plazo; un 20% si se regulariza el segundo año y un 25%, si se realiza el tercero. El plazo de ejecución para legalizar las construcciones afectadas en suelo rústico debe fijarse en la declaración jurada del proyecto de obras de reforma, firmado como hemos dicho por el personal técnico competente y que acompaña al requisito imprescindible de la comunicación previa. En ningún caso el plazo para legalizar será superior a dos años. Una vez que ha entrado en vigor la norma, el tiempo corre en contra para legalizar su piscina, su garaje o ese sótano que hoy por hoy no cumple con las normas urbanísticas. La oportunidad es ahora. •
 

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