EDICIÓN 65: Junio - agosto 2014

Precontrato, contrato de opciÓn de compra o promesa de compraventa

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick




 
A diferencia de otros países europeos, en España la adquisición de un bien inmueble es legalmente válida aunque no haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad, es decir, el negocio casi podría quedar sellado con un apretón de manos. En la práctica, se suele afianzar la compraventa mediante un contrato privado de compraventa, lo que tiene la ventaja que ambas partes pueden fijar acuerdos legalmente vinculantes. Sin embargo, es necesario otorgar una escritura pública, es decir, un contrato autorizado por un notario, para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. Únicamente mediante dicha inscripción asegura el comprador que no se le podrán reclamar derechos – ya sean ficticios o reales – por parte de terceros.
 
En el Derecho español, el concepto “precontrato” no está definido por la Ley y puede referirse a un contrato de promesa de compraventa, de opción de compra o de arras.
 
1. Es muy usual que en un contrato de compraventa de un bien inmueble se acuerde el pago de arras. Hay distintos tipos y se definen de la siguiente manera:
 
- Las arras penitenciales están concebidas como pena o sanción y confieren a ambas partes contratantes el derecho a desistir del contrato si así lo desean. Si el comprador deja de estar interesado en la compra o no satisface el pago del precio restante, pierde las arras que haya pagado como anticipo. Por otra parte, si el vendedor quiere desistir de la venta del inmueble, por ejemplo por haber recibido una oferta mayor, puede rescindir el contrato devolviendo a la otra parte el doble de la cantidad recibida en concepto de arras (véase Artículo 1454 del Código Civil).
 
- Las arras confirmatorias expresan que el contrato privado es vinculante y ninguna de las partes podrá desligarse del compromiso contraído. El hecho de efectuar un primer pago cuando se cierra el contrato significa que el comprador tiene el firme propósito de cumplirlo y lo ratifica mediante la entrega de las arras. Este tipo de arras se llama “señal” o “paga y señal” y suele darse como pago inicial o anticipo.
 
- Las arras penales tienen un carácter sancionador y cumplen una función parecida a la de la pena contractual.
 
Cuando en un contrato con arras no queda claramente definido de qué clase de arras se trata, es muy probable que éste se haya otorgado sin la prudencia aconsejable y sin el asesoramiento adecuado. En la mayoría de esos casos, el vendedor o el comprador está ansioso de cerrar en un momento preciso un negocio que le parece perfecto. Si luego las partes quieren rescindir el contrato, es posible que tengan que enfrentarse a problemas importantes.
 

 
2. Si el precontrato es de opción de compra, en principio, el vendedor está obligado a vender mientras el comprador no tiene la obligación de comprar. Normalmente, se paga el 10% del precio de la compraventa por la opción, quedando el vendedor obligado por un plazo convenido a vender el bien inmueble por el precio acordado y a nadie más que al comprador. El comprador se reserva la posibilidad de desistir del negocio si así lo desea.
 
3. Promesa de compraventa: Existe la posibilidad de cerrar un contrato de promesa de compraventa antes de otorgar el de compraventa. La razón para establecer un contrato de este tipo puede ser, por ejemplo, una solicitud de financiación que haya presentado el comprador y que aún está siendo tramitada.
 
La promesa de compraventa es un negocio jurídico preparatorio o un precontrato mediante el cual las partes establecen el objeto contractual y el precio de compraventa sin vincularse definitivamente como comprador o vendedor.
 
En la práctica, la figura jurídica del contrato de promesa es más bien vaga ya que los límites entre éste y el contrato de compraventa definitivo no están claramente definidos. No es infrecuente que tanto el comprador como el vendedor se vean obligados a hacer valer sus pretensiones ante los tribunales. Teniendo en cuenta todo lo anterior, si usted se interesa por la compra de un bien inmueble, hará bien en dejarse asesorar por un abogado antes de firmar un documento que se titule “Contrato de promesa de compraventa”, “Precontrato” o “Reserva” si no quiere arriesgarse a cerrar directamente un contrato de compraventa con eficacia legal. •
 

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