EDICIÓN 62: Diciembre - Febrero 2014

¿Legalización de inmuebles gracias a nueva ley del suelo?

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick

En muchos casos, las edificaciones inscritas en el Registro de la Propiedad y en el Catastro no concuerdan con las que existen en realidad. Antes de efectuar una compraventa, el comprador de una finca debería averiguar si los edificios construidos en ella son legales. La contestación a esta pregunta no depende solo de las inscripciones en el Registro de la Propiedad y el Catastro sino, sobre todo, de la normativa urbanística que sea de aplicación en las Islas Baleares.
 
Hace poco, el 13 de septiembre de 2013, el Gobierno de las Islas Baleares aprobó un Proyecto de Ley del Suelo. Esta nueva ley prevé la legalización de las edificaciones construidas en suelo rústico que están protegidas por su antigüedad. Si, tal como está previsto, el proyecto de ley es aprobado por el parlamento balear a principios del 2014, los propietarios de construcciones destinadas a usos agrarios o vivienda tendrán un plazo de tres años para regularizar su situación urbanística. Para la legalización es indispensable que el propietario acredite que la construcción tiene la antigüedad necesaria para ser considerada protegida y que solicite la autorización del Ayuntamiento y el pago de las tasas. Si la construcción se legaliza durante el primer año, tendrá que pagar una sanción del 15% del coste de la vivienda, mientras que si se regulariza en el segundo año será el 20% y en el tercero el 30%.
 
¿Qué quiere decir exactamente edificación protegida por su antigüedad, licencia de obras y legalización de edificaciones en las Islas Baleares?
 
Por principio, para cada proyecto de construcción hay que solicitar una licencia de obras a la autoridad competente, es decir, al Ayuntamiento. Además, éste tendrá que expedir la licencia de primera ocupación cuando se terminen las obras para que una edificación sea legal. La inscripción en el Registro de la Propiedad es un indicio de legalidad, pero en la práctica también es posible que una construcción inscrita en el Registro sea ilegal.
 

 
Quien, por ejemplo, construye un anexo en su parcela sin haber solicitado la licencia de obras correspondiente viola la normativa urbanística vigente y el anexo será ilegal. Por lo tanto, el propietario no podrá otorgar la escritura de obra nueva necesaria para la inscripción en el Registro, pues para ello tendría que presentar al notario tanto la licencia de obras como la de primera ocupación. En las Islas Baleares, las infracciones contra la normativa urbanística prescriben a los ocho años siempre y cuando concurran determinadas condiciones. Por lo tanto, en general el Ayuntamiento no puede ordenar el derribo de una edificación si han pasado ocho años desde su construcción ya que a partir de entonces se la considera protegida por su antigüedad. Si el arquitecto recopila la documentación necesaria para acreditar la existencia del anexo desde hace más de ocho años, se podrá escriturar la declaración de obra nueva terminada sin presentar al notario la licencia de obras y la de primera ocupación. A continuación, se podrá inscribir el anexo con los metros cuadrados adicionales en el Registro de la Propiedad.
 
Sin embargo, no se trata, como muchas veces se cree erróneamente, de la legalización “a posteriori” de un inmueble. El anexo seguirá siendo ilegal en lo que a la ordenación urbanística se refiere, pero estará protegido por su antigüedad y el Ayuntamiento no podrá emitir una orden de demolición o emprender otras acciones contra el propietario.
 
Si más tarde el propietario quisiera realizar obras adicionales y presentara la solicitud correspondiente en el Ayuntamiento, no se le concedería la licencia de obras. En este sentido sólo se puede hablar de una legalización a posteriori si el propietario solicita y consigue del Ayuntamiento la licencia de obras y la de primera ocupación para la edificación construida ilegalmente. Si ésta es legalizable o no depende de las normativas urbanísticas y de construcción que estén vigentes en el momento de presentar la solicitud. En un caso extremo puede suceder que un inmueble esté protegido por su antigüedad, no pudiendo ser legalizado a causa de la normativa urbanística vigente.
 

 
Es precisamente este vacío legal que el Gobierno balear pretende llenar mediante el proyecto de ley que hemos descrito al principio. Se quiere dar una oportunidad a los propietarios para que legalicen las construcciones pagando las tasas y sanciones pertinentes. Dadas estas circunstancias, el comprador de un inmueble en las Islas Baleares hará bien en prestar especial atención a los aspectos siguientes:
 
• Si no han pasado más de ocho años desde la finalización de la obra, debería exigir que se le acredite la existencia de una licencia de obras. El Ayuntamiento competente podrá extender la certificación correspondiente.
 
• En el Registro de la Propiedad se puede comprobar si ha sido presentada e inscrita la declaración de obra nueva.
 
• También en el contrato privado de compraventa deberá constar la existencia de una edificación y la descripción de sus características fundamentales.
 
• Si el inmueble se encuentra en una urbanización, el comprador debería informarse sobre los estatutos y el reglamento interno de la misma y exigir que el vendedor le acredite que está al corriente de pago de las cuotas de comunidad y los tributos.
 
• Si la casa ha sido construida hace menos de diez años, el comprador debería pedirle al vendedor las direcciones del promotor, del constructor, del arquitecto y demás personas que intervinieron en la obra para, en caso de defectos de construcción graves, poder ejercer frente a estas personas su derecho de reclamación derivado del seguro decenal.
 
• Antes de comprar un terreno, el comprador debería comprobar in situ si la descripción del mismo que figura en la escritura pública del vendedor y en el Registro de la Propiedad concuerda con la realidad. En su caso, podrá medir de nuevo la superficie del solar y preguntar, además, a los vecinos. Si las lindes de la propiedad son dudosas, podrá encargar la medición de la propiedad a un topógrafo. •
 

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