EDICIÓN: Agosto - Octubre 2012

Consejos para la compra de viviendas nuevas

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick




 
Para todos aquellos que están interesados en adquirir un bien inmueble en España, y particularmente en Ibiza, comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor puede ser una opción provechosa pues hasta final de año sólo se aplica un tipo reducido de IVA a este tipo de adquisiciones. El Gobierno de España pretende incentivar la compra de obra nueva por parte de personas privadas rebajando el IVA del 8 al 4%. La razón para ello es la enorme oferta de viviendas de obra nueva que hay en el mercado y que se espera reducir gracias a esta medida.
 
A continuación les señalaremos lo más importante que deberán tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda de obra nueva.
 
La primera cuestión que hay que sopesar es quién es el vendedor. Si se trata de un constructor, es aconsejable comprobar la solvencia de la empresa pues, en caso de quebrar la constructora antes de otorgarse la escritura pública de compraventa, la paga y señal que se haya dado sólo podrá ser reclamada judicialmente en el marco de un procedimiento de insolvencia.
 
Si se trata de un piso o apartamento, hay que aclarar si ya está hecha la división horizontal porque la adquisición de una vivienda en un edificio compuesto de varias unidades sólo es posible si ésta se ha formalizado. Además, hay que cerciorarse de que se haya otorgado la escritura de Obra Nueva y que el Ayuntamiento haya dado el visto bueno al certificado de final de obra.
 
Otro de los documentos fundamentales a la hora de comprar una vivienda de obra nueva es la cédula de habitabilidad que, en Ibiza, es emitida por el Consell Insular. Tiene una vigencia de diez años y sin ella no se puede contratar el suministro de electricidad y agua.
 

 
Quien compra obra nueva puede exigir al vendedor dicho certificado. Un promotor no debería efectuar ventas antes de haber obtenido las cédulas de habitabilidad y si a la hora de otorgar la escritura de compraventa no la tuviese, el comprador debería obligarle contractualmente a aportarla dentro de un plazo fijado y a correr con los gastos correspondientes.
 
Para la conexión a las redes de suministro de electricidad y agua es necesario obtener, además de la Cédula de Habitabilidad, los boletines de instalación que son certificados emitidos por instaladores autorizados.
 

 
Asimismo, y como muy tarde en el momento de firmar la escritura pública, debe haber sido contratado el Seguro Decenal que cubre los posibles defectos de construcción y que el vendedor está obligado a tomar. Dicho seguro tiene una vigencia de diez años. También hay que asegurarse de que quede reflejado en la escritura que el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “Plusvalía Municipal”, debe ser satisfecho por el constructor.
 
El referido IVA reducido se aplica a las compras efectuadas por personas físicas a empresas. No hay que olvidar que, además del IVA, se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1%), por lo tanto, el total de impuestos a pagar asciende al 5%. El IVA se paga en vez del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se aplica a otro tipo de venta y que supone como mínimo el 7% del valor declarado.
 

 
Resumiendo se puede decir que el comprador de una vivienda de obra nueva deberá cuidarse que en el contrato quede reflejado que los gastos originados por la declaración de obra nueva, la obtención de la cédula de habitabilidad y los boletines de instalación, así como la Plusvalía Municipal sean a cuenta y cargo del vendedor. •