EDICIÓN 52: Abril - junio 2012

LAS LEYES DE ARRENDAMIENTO EN ESPAÑA

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
El arrendamiento de viviendas está regulado por la Ley de Arrendamientos urbanos, abreviado LAU.
A continuación comentaremos algunos aspectos de la normativa que consideramos de especial interés tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Según lo dispuesto en el artículo 9.1 de la LAU, la duración de un contrato de alquiler podrá ser acordada libremente por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años salvo que, de acuerdo con el artículo 10 de la LAU, el arrendatario comunique al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo. No habrá lugar a la prórroga obligatoria del contrato cuando, al formalizarlo, se haga constar en el mismo de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado. Si el arrendador o sus familiares no llegasen a ocupar la vivienda por sí, el arrendador deberá, a elección del arrendatario, reponer a éste en el uso y disfrute de la vivienda o indemnizarle por daños y perjuicios (art. 9.2 LAU).


Si, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario comunique al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de una de las anualidades su deseo de no renovar el contrato. (art. 10 LAU). En el caso de contratos de arrendamientos con una duración superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos cinco años. Las partes podrán acordar que, en este supuesto, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
Las partes podrán fijar libremente el precio del alquiler (art. 17.1 LAU). Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada según la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC).
Las partes podrán pactar que los gastos para el mantenimiento del inmueble, las tasas, cargas y seguros sean a cuenta del arrendatario (art. 20.1 LAU). Entre estos gastos se encuentran, por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las cuotas de la comunidad de propietarios. El arrendatario deberá costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda (art. 21.4 LAU).
Si se pone a la venta una vivienda alquilada, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente sobre la misma. En este sentido, la LAU contiene, entre otras, las disposiciones siguientes: Si la vivienda arrendada fuese vendida durante los cinco primeros años de duración del contrato, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (art. 13.1 LAU). El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando hubiese efectuado la adquisición creyendo que la vivienda no estaba alquilada.
Un pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de adquisición preferente será válido únicamente en contratos con una duración superior a cinco años. Sin embargo, existe una serie de supuestos en los cuales el arrendador no ostentará el derecho de adquisición preferente, por ejemplo, cuando se venda el edificio completo con todas las viviendas, cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos y zonas comunitarias del inmueble, etc. (art. 25.7 LAU).
Si un adquiriente estuviese interesado en la compra de una vivienda arrendada, haría bien en informarse detalladamente sobre las condiciones del contrato y, en su caso, consultar a un abogado.



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