EDICIÓN 50: Diciembre - Febrero 2012

ACLARACIONES SOBRE LA EDIFICABILIDAD DE TERRENOS

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick










 
Cuando alguien piensa adquirir un terreno para construir una casa, lo lógico es que primero quiera saber si se puede edificar en él y qué.
 
Todos los Ayuntamientos tienen un departamento de Urbanismo donde se atienden las consultas de los interesados. Especificando la ubicación del terreno, se puede obtener información sobre las normas urbanísticas, que fijan los detalles de la edificabilidad del suelo, a las que está sujeta la finca en cuestión.
 
Concertando una cita con el arquitecto municipal, éste podrá aclarar posibles dudas y, sobre todo, indicar si están previstas modificaciones del plan urbanístico. Es importante tener en cuenta que los datos tales como “finca urbana” que figuran en el Registro de la Propiedad no ofrecen seguridad alguna. Dichas clasificaciones no son vinculantes y no impiden al Ayuntamiento cambiar la calificación de un terreno como “urbanizable” a “zona verde”. Además, es recomendable buscar para estos asuntos el asesoramiento adicional de un arquitecto y de un abogado.
 
De hecho, la información sobre la viabilidad legal de un proyecto de obra que dan los Ayuntamientos antes de haberse efectuado la compra no supone ningún compromiso por parte de ellos. Usted recibirá, en su momento, una contestación del Departamento de Urbanismo (cada municipio se toma el tiempo que quiere para gestionar estos asuntos) enviándole un certificado de calificación urbanística, pero no puede estar seguro de que, cuando más tarde presente la solicitud de licencia de obra, ésta le sea concedida. La contestación a una consulta previa tiene un carácter meramente informativo, el proyecto concreto tiene que ser presentado y sancionado después.
 
Aunque la información dada por el Departamento de Urbanismo no se ajuste a la realidad o sobrepase las competencias municipales, la decisión del Ayuntamiento referente a la solicitud de licencia de obra habrá de ceñirse obligatoriamente a los preceptos legales en vigor pues, en caso contrario, la licencia concedida sería ilegal. Por todas estas razones, suele ser una ventaja si el terreno que se quiere comprar ya dispone de una licencia de obra vigente. Si ésta aún no existe, una alternativa sensata sería acordar un contrato de opción de compra supeditado a la concesión de dicha licencia antes de celebrar la compraventa.
Si ya existe una licencia de obra para el solar, es indispensable comprobar si ésta sigue en vigor pues la validez de estos permisos tiene un plazo limitado. En caso de haber expirado, puede existir la posibilidad de conseguir una prórroga.
 
Finalmente, algunas palabras sobre los impuestos que gravan la adquisición de un terreno. Éstos difieren según el caso concreto: hay que pagar o bien el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o bien el impuesto sobre el valor añadido. Depende de si ya existe una licencia de obra y de quién es el vendedor: una persona física o jurídica.

 

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